15.05.2023 |  Der Steuerratgeber - Kolumne im Wirtschaftsteil der Aachener Zeitung/Aachener Nachrichten

Haben Eheleute ihr Eigenheim gemeinsam erworben und kommt es dann zur Trennung, ist es nicht selten der Fall, dass einer von beiden auszieht und das Familienheim veräußert wird. So auch in diesem Fall, der dem IX. Senat des Bundesfinanzhofes (BFH) am 14.02.2023 unter dem Aktenzeichen IX R 11/21 zur Entscheidung vorlag und den ich Ihnen heute schildern möchte.

Nachdem der Ehemann aus dem Familienheim ausgezogen war wurden die Eheleute rechtskräftig geschieden. Sodann veräußerte der Ehemann seinen hälftigen Hausanteil an seine geschiedene Ehefrau und zwar wegen der inzwischen eingetretenen Wertsteigerung des Hauses zu einem höheren Preis als er für seine Hälfte vor neun Jahren ausgegeben hatte.

Sehr erstaunt war der Ehemann über die in seinem Einkommensteuerbescheid vorgenommene Versteuerung dieses Veräußerungsgewinns als privates Veräußerungsgeschäft.

Private Veräußerungsgeschäfte

sind unter weiteren Voraussetzungen solche Geschäfte, bei denen man etwas selbst - oder sofern eine Erbschaft oder Schenkung zugrunde lag, vom Rechtsvorgänger – Angeschafftes wieder veräußert.

Bei Geschäften im Zusammenhang mit Grundstücken, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wiederverkauft werden, muss der Veräußerungsgewinn, also das Mehr zwischen erzieltem Verkaufspreis und dem damals hierfür bezahlten Preis, gegebenenfalls unter Abzug entstandener Kosten, versteuert werden. Dies gilt unter anderem auch für Eigentumswohnungen, im Teileigentum stehende Räume aber auch für Ausbauten und Erweiterungen. Für die Berechnung der Zehnjahresfrist ist immer der Zeitraum zwischen den zugrundliegenden Kaufverträgen maßgeblich. Dies gilt selbst dann, wenn zum Beispiel geregelt wird, dass die Veräußerung erst nach Eintritt einer (aufschiebenden) Bedingung erfolgen soll.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Wird das Grundstück jedoch im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich „zu eigenen Wohnzwecken genutzt“, greift diese Regelung wiederum nicht. Eine Versteuerung greift auch dann nicht, wenn das Grundstück lediglich im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hierbei reicht es aus, wenn hierbei drei Kalenderjahre tangiert werden; im Extremfall also vom 31.12. des ersten Kalenderjahres bis zum 1.1. des dritten Kalenderjahres.

Die Voraussetzung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt auch dann als erfüllt, wenn das Gebäude zusammen mit seinen Familienangehörigen oder alternativ mit einem Dritten bewohnt wird, sogar selbst dann, sofern neben der Eigennutzung Teile der Wohnung unentgeltlich einem Dritten zur Nutzung zu Wohnzwecken überlassen werden.

Gerade dies ist die Krux im eingangs geschilderten Fall. Der Ehemann bewohnte das Familienheim im Zeitraum zwischen Auszug und Veräußerung nicht mehr selbst. Er hatte das gesamte Familienheim seiner damaligen Frau mit dem gemeinsamen Sohn unentgeltlich überlassen. Die Ehefrau war unterhaltsberechtigt, woraus man eine Art Selbstnutzung herleiten könnte. Dies ließ der BFH aber nicht gelten. Auch die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht, könne als eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken angesehen werden; dies aber auch nur – so der BFH - wenn das Kind in der Lage ist, einen eigenständigen Haushalt zu führen. Der gemeinsame Sohn war aber noch minderjährig. An diesem Ergebnis ändert auch die Tatsache nichts, dass der Ehemann aus einem gewissen Verkaufszwang handelte, weil die Ehefrau mit der Zwangsversteigerung drohte, die nach allgemeiner Erfahrung zu einem wesentlich geringeren Verkaufspreis führt.

Zur Vermeidung der Steuerpflicht wäre dem Ehemann demnach nichts Anderes übriggeblieben, als das Familienheim noch bis zur endgültigen Auseinandersetzung zu bewohnen oder das Familienheim ohne Unterbrechung zumindest noch zeitweise zu bewohnen, also dort noch seinen Zweitwohnsitz zu behalten.

Verkauf von anderen Wirtschaftsgütern

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass der Gesetzgeber auch im Verkauf anderer Wirtschaftsgüter ein privates Veräußerungsgeschäft sieht, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres erfolgt.